北京不同品质办公楼的租金水平出现明显分化

“2017年第三季度，由于优质办公楼需求显著加大，优质办公楼和低品质办公楼的租金水平之间出现明显分化。受其影响，优质办公楼的业主得以获得比市场上其它类型办公楼更高的租金水平。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。与此同时，在零售地产市场，餐饮业态的多个细分市场推动需求增长，其中，“生鲜”超市概念、高档餐饮户外就餐服务和“网红”饮品零售商表现活跃。国内外投资者对北京中央商务区内待售的光华路SOHO 2办公楼表示出了浓厚的兴趣。工业物流地产市场，在电子商务和第三方物流企业需求保持稳定的带动下，市场总体空置率创四年以来的新低。在高端住宅销售市场，政府对高档住宅实行限价政策。同时，由于政府要求开发商的新项目尽早开盘，新增供应的入市推动销售量大幅增长。

甲级办公楼

近期部分优质办公楼项目的竣工，带动本季度的市场升级需求，为租户在北京市场上的扩租或搬迁提供了诸多机会。绝大部分的吸纳量来自于国内企业。许多国内著名企业继续考虑在京设立分公司，以扩大其在国内的市场占有率。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂（Eric Hirsch）表示：“中央商务区的办公楼业主仍对吸引金融和服务行业的租户感兴趣，而那些来自利润率相对较低行业的租户更关注于非核心市场相对低廉的办公空间。不过，无论是在哪个地区或哪个子市场，优质办公楼的业主获得的关注度都最大。”

在优质办公楼及新竣工项目表现强劲的带动下，办公楼市场租金环比上涨0.9%。优质办公楼受到租户的青睐，推动其租金上扬。此外，大部分最近竣工项目的业主在实现较高的出租率后得以提升租金，也带动了整体租金水平的上涨。例如，上季度竣工的四个项目在2017年第三季度的净吸纳量累计达到5万平方米。将预租计入考量，本季度的吸纳量使得这些办公楼目前仅剩下不足20%的可租赁空间。

丽泽地区的新竣工项目将为租户提供位于非核心区的新选项。预计未来12个月北京办公楼市场的新增供应将主要集中在新兴的非核心办公楼市场。为吸引租户进驻新兴地区，并希望复制不断成熟的望京市场的成功经验，业主们可提供的租金优惠程度将面临市场考验。与此同时，如果北京市政府对商业项目施工的限制政策得到严格执行，市中心原定于近期完工的新建项目也可能延期入市。

投资

北京房地产开发商SOHO将位于中央商务区核心区的光华路SOHO 2项目公开出售。鉴于在中央商务区域此类项目的出售机会稀缺，因此该项目迅速得到了多方的关注。仲量联行华北区投资部总监王刚表示：“(SOHO 2) 项目的公开出售，为投资者提供了一个非常稀缺的购买北京市场资产的机会。来自国内外投资者都在觊觎这一项目，特别是机构投资者表现出浓厚兴趣，”

零售地产市场，凯德商用中国信托（CapitaLand Retail China Trust）宣布将其位于北京北三环路外、总建筑面积43,443平方米的安贞凯德广场（CapitaMall Anzhen）项目出售给北京华联集团（BHG）。凯德置地以总价11.3亿元将其在该项目中的全部权益出售（交易价包括但不限于其在安贞凯德广场中的权益）。北京华联集团现以长期租赁予百货商场的形式运营该项目。

优质零售

本季度，餐饮业态内的多个细分市场推动零售市场需求增长。阿里巴巴旗下的盒马鲜生超市在北京开设了第二家店，主推“生鲜”概念，以将更多线下消费者向线上引流。太古里将一栋原奢侈品独栋楼改建为户外高档餐饮楼，本季度全面开业，以满足人们对户外餐饮服务日益增长的需求。“网红”奶茶零售商喜茶进驻北京，开设了两家店面。仲量联行北京零售租赁部总监曲闯表示：“随着市场竞争日趋加剧，业主保持对 新、鲜 餐饮品牌的青睐。此类餐饮租户有助于提高客流量，促使项目在市场中进一步脱颖而出。此外，轻奢品牌零售商坪效更高，因而更加受到欢迎；而非传统业态，如联合办公和细分市场的健身业态，也被业主纳入考量，以保持项目在市场中的竞争优势。”

本季度城区和郊区市场零售地产租金保持平稳，环比分别增长0.3%和0.7%。部分核心项目开始触及租金上限，本季度王府井市场出现项目下调租金现象。预计在未来12个月，郊区零售项目租金表现将持续优于市区项目。由于越来越多的消费者选择就近消费，五环外的优质零售项目将继续从中受益。

预计2017年第四季度将为供给高峰，届时将有70万平方米的新增供应入市。最受瞩目的新项目是位于王府井步行街的王府中环，该项目由香港置地集团开发。与此同时，租赁进度缓慢及北京市政府对商业项目施工的限制政策，可能导致部分项目延期开业。

工业物流地产

受第三方物流和电商稳定租赁需求的带动，工业物流地产市场总体空置率创下四年新低。成熟区域的工业地产空置面积快速被市场吸纳。在租赁活动保持稳定以及无新增供应的影响下，2017年第三季度工业地产市场总体空置率持续下跌，降至1.7%，为2013年以来的最低值。市场供不应求，使得业主拥有更大的议价权，推动租金稳中有升，环比增长1.3%。

预计2017年底前将有两个新建项目入市，2018年新增供应将达到峰值。 两个项目预计将分别在两个新兴地区，即房山区和通州永乐经济区开业。由于这两个项目位置偏远，预计市场吸纳速度相对缓慢，2017年年底前市场空置率稳中有升。2018年，鉴于有超过30万平方米的新增供应入市，市场空置率继续上扬。然而，北京市政府对商业建设项目的限制政策可能导致部分项目延期上市。

高端住宅

2017年第三季度，由于政府对住宅市场的限价政策，同时推动新推项目尽早入市，大量新增供应增加，受限价格与充足供应使得高端住宅市场销量有所增长。较稳定的需求下，豪华公寓销量环比上涨9.2%，高端别墅销量基本持平。在所有豪华公寓销量中，位于三环内的中国玺项目的销量超过市场总成交量的半数。继北京政府不断施压后，开发商加速项目开盘的进度；豪华公寓新增供应环比上升430%。7个豪华公寓项目，共计826套住房获得了预售证，超过上季度的192套。本季度持续受到住宅的限价政策影响，许多入市项目的成交价显著低于市场预期。

受新增供应大幅增加的影响，本季度豪华公寓成交价稍有下降，环比下降2.6%。现存入市较早的项目调低售价，以便与新推项目竞价。本季度，高端别墅的一手房成交价环比持平。

为进一步限制市场投机行为，遏制售价增长势头，北京市政府在2017年第三季度末出台了有关共有产权住房的措施。新政策使购房者可以与市政府代持机构共享产权。未来土地供给将有所侧重在共有产权房与刚需市场而非高端住宅市场，北京市政府计划在未来5年内建设25万套共有产权住房。北京市住建委还宣布计划建设一个网络住房租赁监管平台，以便强化对市场活动的监督，有利于为租户权利提供保护，继而更好地发展租赁市场，并且为进一步稳定住房市场提供支持。