受创意产业园冲击 写字楼市场再遇创意挑战

北京率先对办公、商业等非住宅类物业开征房产税，被认为是对商业地产的一种“误伤”。就拿南京写字楼市场来说，这个市场几乎从来就没有景气过，近年来更是降到“冰点”。资深房产媒体人殷德华一语道破天机：南京一下冒出那么多创意产业园，租金便宜，停车又方便，谁还一定要去租传统写字楼呢!创意产业园究竟多大程度上冲击了传统写字楼?定位鲜明的创意产业园什么行业都收吗?就此，记者专访南京文化创意产业协会常务副秘书长、南京垠坤通产资产经营管理有限公司副总经理沈萌萌。

　　老厂房老仓库做办公楼

　　城市更新推动主城新商务区涌现

　　创意中央、石头城5号、红山创意 (论坛 新闻)产业园、西祠街区 (论坛 新闻)……创意产业园在南京最早诞生于2006年，如今却已遍地开花。作为南京创意产业园创意东8区的创办者，南京垠坤实业投资公司副总经理沈萌萌一听记者说“创意产业园已经抢了写字楼的饭碗”就笑了，她认为“如果产业园已经占到办公楼市场的50%，可以讨论下这个话题，而如今还远远没有到。”

　　不过，就创意产业园比传统写字楼的优势，沈萌萌倒是很有信心，娓娓道来。她告诉记者，首先，创意产业园虽然不如传统写字楼位置核心，但却能避免核心区的交通拥堵;其次，产业历史的沉淀与新的改造结合，使其韵味，房子层高变化多端，给予入住的创意人士DIY的乐趣。

　　还有环境，传统写字楼区都是在钢筋水泥里呼吸，而产业园传统绿化都非常好，“推窗见绿，很受员工欢迎。”沈萌萌表示：再有众所周知的租金优势，创意产业园是改造，写字楼是新建，后者的成本经常会把创业型企业排除在门槛之外。

　　还有停车。以创意东8区为例，有多种改造车库的方式，位置也不止一处，收费200元每月;而新街口写字楼的停车场很集中，高峰期停个车恐怕就要15分钟，收费高达600-900元每月。更的是人文氛围，传统写字楼各家关起门来自成一统，门禁森严;而产业园里上下游企业交流活动很频繁，更方便企业合作拓展业务。

　　如此一来，主城城墙边，以创意产业园为核心的若干的新型商务办公区就已经悄然兴起，南京传统的商业、商务区重叠的现象正在改观。

　　星空下的院落中打电脑

　　第二代产业园上班更自然更轻松

　　之所以有“创意产业园冲击写字楼”的说法，沈萌萌告诉记者：也许是因为创意产业园还在不断完善，南京已经出现了型的“第二代”创意产业园，产品、配套等各方面的升级已经吸引了更多企业的目光。

　　据沈萌萌介绍，垠坤实业作为南京的创意产业园运营商，旗下已经有创意东8区一期和二期西祠街区、创意中央四家产业园，其中位于中央路302号的“创意中央”科技文化园就是“升级版”的第二代产业园。

　　“我们做了一系列的探索，力求‘第二代’更贴近现代企业的需要，铺设了光纤，提升网速，提供室外免费无线上网，实现室外办公;同时让建筑里的人更容易接触到自然。”改造后的办公楼将根据各自条件配有露天平台、小花园、阳光阁楼、观景阳台等一系列开敞空间，“坐在星空下的屋顶、遥望神策门的老城墙创作”不再是个梦想。

　　硬件上，该园区大比例提高了员工餐厅、MATRIX会所、书吧等配套的比例，比第一代产业园多出一倍都不止。这样，员工在书吧、在会所，随处“轻松”创作、惬意上班。

　　更重要的是，创意中央却将科技研发与文化创意产业的作业形态和思维方式统一，这种跨界的影响力，是对创意中央“越界、思维的行为艺术”的诠释。

　　最后，创意中央还自主研发了“智慧鸟巢”中小企业办公服务集成系统 (SMES)，并整合政府、行业协会、科研院校等多方资源，完成一个对入园企业发展负有推动责任的服务体系。

　　这里孵化着中国Iphone

　　多种新型商务办公生态模式争锋

　　据悉，“第二代”创意产业园创意中央今年7月就将有首批10多家企业入驻，行业覆盖建筑、广告、服装设计、科技智能、电子商务等多个设计门类;而对此感兴趣的企业还有科技和房地产。

　　可如果什么企业都能进，那么与当初的“创意产业”定位是否符合?产业园怎样避免落入大而乱、单拼低价的泥淖?就此，沈萌萌表示，创意产业并不是个独立产业，它包含6大类54个子行业，简而言之，就是许多行里的以设计、以创意谋生的企业。“它最早诞生于澳大利亚，被英国确定为未来的新兴行业。后工业时代产品极大丰富，要提供产业的附加值就要靠创意产业。举个简单的例子，苹果IPHONE为啥比国内手机贵那么多?原因就在其创意产生的附加值高。”

　　由此，创意产业园的核心竞争力自然显现，那就是要靠园区营造的人文精神。创意东8区已经举办了两届创意产业新锐人物评选、西祠街区举办了“赢在南京、赢在西祠”百万创业基金大赛，即将开园的创意中央已经举办了中俄油画展、老狼演唱会、纽约ADC设计双年展等三大活动，该园区的MATRIX会所未来还将成为整个南京创意产业活动的平台。

　　“我们认为，跨界活动能够推动创意人群的新思维，而我们的园区的特色就是要成为创意产业新锐企业的孵化器，这是其它所有办公楼、产业园都没有，也无法比拟的优势。”沈萌萌表示。