天津商业地产需求看涨 写字楼市场租售两旺

从近期天津写字楼市场成交情况来看，本市办公楼的销售和租赁需求都有所增长。据天津中原商业中心统计，2014年11月，全市写字楼成交338套，成交面积73209万平方米，环比上涨79%；成交均价9294元/平方米，环比上月微涨4%。西青区以8010元/平方米的价格成交34824平方米，占全市总成交量的48%，是月成交量最大的区县。11月，天津写字楼市场共有4个项目新增入市，新增供应1404套，新增面积133345平方米。其中，中心城区占全市新增的79%，河西区的富华梅江公馆和南开区的松江置地广场项目分别新增供应50908平方米和54273平方米，是新增体量最大的两个项目。

另一方面，天津仲量联行发布的2014年第三季度天津房地产市场报告显示，2014年第三季度租赁市场需求明显，主要来自服务业，如金融行业和商业咨询行业。内资公司仍占主导，而跨国企业过去几个季度需求不活跃。显著的大宗租赁交易，如高翔公司租赁天津环球金融中心1000平方米，天河城购物中心租赁远洋大厦1100平方米。第三季度，本市还迎来了多栋办公楼入市，一座甲级办公楼——天津世纪都会和三座乙级办公楼——万达中心、海河华鼎和梅江中心大厦相继入市。

　　仲量联行天津分公司董事总经理何迈可表示，纵观天津整体经济基本面良好，预期企业将有扩租或升级需求。随着天津办公楼质量逐年改善，对租户的竞争也逐年增加，更多办公楼竣工，天津整体办公楼市场竞争加剧将更利于租户。由和记黄埔开发的天津世纪都会、由万通集团开发的万通中心，以及凯德国贸和富力中心将带动天津办公楼达到一线城市的级别，为租户选择办公空间时带来更多选择。

　　而对于市场需求来说，作为新兴需求来源，互联网金融公司在办公楼租赁市场上表现愈加活跃。该行业增长的租赁需求令地处不同区域的办公楼细分市场受益。一些公司将包括销售和管理等的具有前端办公室功能的部门租赁在位于市中心的甲级办公楼中，而将信息技术及其他后台服务职能的部门租赁在位于租金较低的非中央商务区或产业园区内。另外，许多新成立的互联网金融公司选择将信息技术的职能外包给第三方公司，仅需要在位于市中心的高品质办公楼内租赁其前端办公室。未来，随着互联网金融行业的进一步发展，该行业对办公楼租赁的需求将变得更加显著，业主们也必将对互联网金融行业的租户给予更多重视。

　　物流租赁需求将有所增加

　　2014年第三季度，天津保税市场和非保税市场均没有新增物流仓储供应。尽管市场整体空置率在下降而需求保持稳定，开发商并不急于新项目的完工，而是希望在新项目完工前提高预租率。2014年底，有三个新物流地产项目完工。三个项目全部为非保税仓库，总面积接近23万平方米。2015年前将没有新的保税仓库入市。相比于非保税项目，保税项目的未来供应较为有限，主要原因在于保税项目所需的接近海港或空港的物流土地十分稀缺。而天津周边地区还有大量土地供应可作非保税物流项目用地。然而，这些土地的地价也在每年不断升高。

　　从成交来看，非保税市场的需求保持平稳，电商和零售商仍是需求的主要来源。火爆的电子商务正不断影响中国物流市场，为物流开发商们带来了新的发展机遇。快速消费品的需求也在增加，三季度联合利华在北辰区完成了24000平方米的仓库租赁。保税物流的需求则没有明显上升趋势。然而，由于制造业公司需要更多仓储空间来满足由于节日带来的消费者购买需求的增长，保税市场需求有望在未来几个月增加。圣诞节、元旦和春节的到来使得电商、零售商和第三方物流企业对仓储空间的需求大大提升。

　　此外，近期保税市场和非保税市场的租金和资本价值均保持相对稳定。随着需求的走高和空置率的相对低位，到今年年底租金预计有所攀升。同时，上涨的租金也会导致资本价值的提升。投资者对天津物流市场不断增加的兴趣也将提高资本价值并压缩收益率。仲量联行天津工业地产部总监王嘉思指出，“天津市场仍有大量投资机会，我们希望看到未来几个季度更多的公司购置仓库。”

　　业内人士就目前仓储物流市场发展机遇指出，尽管从全国范围来看，目前仓储市场的租金增幅放缓，短期内可能存在局部地区供过于求的状况，但由于消费增长和制造业向内地转移等长期发展趋势将继续推动仓储需求的增长，预计仓储市场的空置率将逐步下降，租金也将逐步回升。总体而言，预计成熟物流园区的项目业绩表现将好于新兴周边市场。通常，新兴周边市场的土地价格相对更为低廉，但其需求往往需要更长的时间才能得以实现。