天津写字楼调查：盐碱地上生长的泡沫？

2009年11月完工的天津海河开启桥，每天都会开合两次，让过往的船只从桥下通过。这几乎是世界上最大的立转式开启桥，也是亚洲同类桥梁中规模最大的，完成一次开启和闭合仅需要三分钟。

　　桥的两端，连接的是正在建设中的天津响螺湾商务区和于家堡金融区。5年前，桥的一端是盐碱地，另一端是长着荒草的港口。如今，钢筋水泥的丛林正在快速生长。

　　今年4月中旬，知名咨询机构世邦魏理仕发布了报告，报告称目前在优质写字楼市场，天津、沈阳、重庆、武汉、成都等都存在供应过量的情况。其中，以天津最为突出。

　　该报告根据各个城市优质写字楼的消化周期计算公式，即消化周期=目前至2014年底的存量/过去16个季度的平均吸纳量，得出一个惊人的理论数字：天津到2014年底新增的优质写字楼存量超过500万平方米，消化周期需要60年。

　　天津写字楼主要的供应量，集中于滨海新区的响螺湾商务区、于家堡金融区、天津泰达MSD（现代服务区的英文缩写）。

　　60年消化期

　　世邦魏理仕北京分公司研究部副董事蒋晶亮表示，到2014年底的存量，是把现在在建的项目，按照正常工期估算，到2014年底所有的新的项目。实际供应量可能会受到政策、市场等的影响。而平均吸纳量，是根据过去4年（16个季度）测算的，是一个保守的估计。

　　根据世邦魏理仕的数据，从2012年一季度到2014年底，天津优质写字楼（指甲级和乙级写字楼）的新增供应量将达到450万平方米，即未来两年新增的供应量，约是过去十年（2002-2011年）供应量的4倍。

　　如世邦魏理仕等知名咨询机构会定期监控市场，每季度形成报告。其中机构共同关注的市场数据是供应量、需求量、租金的变化，并会依此对未来进行预测。记者采访其他咨询机构时，有分析人士对“60年才能消化光的数据”感到惊讶。

　　在高力国际对天津市场的研究报告中，就不曾提及该市前述三个区域的供应量。高力国际在对天津写字楼市场四季度的描述中提到，2011年全年有包括天津最高楼宇——天津环球金融中心（津塔）在内的两个项目入市。因此，天津优质写字楼物业市场总存量同比增长32.4%至960，000平方米。这些新项目的投入使用提升了天津优质写字楼市场的整体质量，其良好的市场表现亦是写字楼物业开发去中心化的信号。

　　高力国际还预测，鉴于收紧的贷款政策和诸多办公楼建设推迟的共同影响，天津办公楼物业市场的新供应在2012年将十分有限。据估计，年内仅有60000平方米的办公面积将入市，仅为前3年年均新增供应量的32.7%。另一方面，来自于物流、金融、制造业和零售消费品行业的租赁需求将继续增加，使市场消化现有的空置面积。因此，预计市场整体空置率将在2011年第四季度的基础上继续下降。位于成熟商业圈的优质物业可租面积有限，此将继续为租金上涨带来动力，预计至2012年末租金同比涨幅为10%至15%。

　　规划也疯狂

　　2006年6月，《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》公布，意见指出：“在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可安排在天津滨海新区先行先试。”

　　在此背景下，响螺湾商务区和于家堡金融区先后立项。其中，2007年9月11日开始正式建设的响螺湾商务区被定位为外省市、中央企业驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心，与于家堡金融区和泰达MSD共同构成滨海新区的中心商务区。响螺湾商务区规划建设38座商务楼宇，占地面积约63万平方米，汇集了内蒙古、河北、山东、山西等省区和中国五矿集团、中钢集团等大型企业驻津办事机构。

　　2009年10月，国家发改委批复《天津滨海新区综合配套改革试验金融创新专项方案》，加大了滨海新区金融改革创新在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面先行先试的力度，响螺湾商务区成为滨海新区金融改革试验的核心区域之一。响螺湾总规划的高层建筑达到38座。其中制高点直逼360米，将近3个泰达中心酒店那么高，与深圳市第一高层建筑地王大厦比肩。

　　关于于家堡金融区，官方资料如是描述：天津拟耗资2000亿元在滨海新区建全球最大的金融区，占地3.86平方公里，拟分四期建设。按照规划，2009年启动的于家堡金融区工程，预计3年全面开工、5年初具规模、10年基本建成。这里将建成120个市场会展、现代金融、传统金融、教育培训和商业商住项目，成为迄今为止全球规模最大的金融区，其定位是“与中国北方经济中心相适应的金融服务体系和金融改革创新基地”。

　　而MSD的规划更是宏伟。2008年，中国国务院认为城市发展应以多元化、复合型服务产业为导向，而并非商务产业的单一发展。为响应国务院改进中国经济平台的号召，加速滨海发展，《津开发〔2008〕28号》文件决定，在滨海新区最核心的1平方英里上，构建包含CBD在内的，复合型的、国际最先进水准的现代服务业发展平台，吸纳国际和国内著名企业在此设立中国区或环渤海地区总部机构。至此，旨在促进城市现代服务业发展、多元化发展城市的先试政策落地滨海，中国第一个MSD——泰达MSD应运而生。

　　不难发现，三个区域之间规划有重合亦有些许区分。

　　看不清前景的商务区

　　经历了2008年金融危机和数次房地产调控后，三大商务区的建设速度并没有预想的快。

　　有人选择留守，有人选择放弃。

　　2011年6月，云南城投(600239,股吧)（600239.SH）将其在响螺湾的项目转让出去。挂牌价1.62亿元。在转让的时候，该项目主体混凝土结构施工已经至7层。附楼主体混凝土结构已完成，处于工程建设阶段。项目占地10014.5平方米（折合15.02亩），容积率为8。

　　早前，据知情人士向本报记者透露，响螺湾之所以能吸引很多企业的原因是地价几乎为零。中钢是众多来响螺湾淘金的企业之一。中钢天津响螺湾项目为计划88层、高358米的蜂窝式建筑，曾打出“北京有鸟巢，天津有蜂窝”的口号。

　　令人唏嘘不已的是，目前因缺乏后续建设资金，中钢项目花费约2亿元完成基坑后，已被迫停工。去年，审计署通报，截至2010年6月，中钢集团投资的中钢天津响螺湾项目尚未经国家发改委核准，天津公司的设立尚未经商务部核准，中钢集团也未将该项目作为非主业性质房地产投资项目向国资委报告，并且中钢天津响螺湾项目在对17个分项目的邀请招标中，有6个分项目的邀请招标单位仅为2家，不符合国家有关规定。

　　另据本报记者了解，天津塘沽区对“收取的土地出让金100%用于扶持和奖励投资项目”，前提是投资主体在土地公开出让中得到土地，并在投资协议中予以了明确。为吸引央企投资，天津塘沽区政府给了中钢相对较高的土地出让金作为奖励。

　　五矿也是参与建设者之一。在响螺湾商务区中，五矿置业旗下的旷世国际和浙商大厦是最早实现入驻的，而这两个项目也是最早开卖的。

　　五矿相关负责人告诉本报记者，项目很早就收回了投资。在2009年时，央企背景的五矿置业可以获得很低息的贷款，又最早出售，五矿在该项目上实现了盈利。但从五矿大厦和浙商大厦目前的租户构成来看，并没有实现之前的定位。在引入企业参与商务区建设前，地方政府就已经考虑到了开发商手中的资源，试图通过这些有实力、有背景的开发商，再吸引一部分企业。

　　目前五矿两项目均已被散售。浙商大厦曾以8000元/平方米的价格散售，旷世大厦也以14000元/平方米的价格，对外出售一部分200平米至400平米大小的SOHO办公类型。21世纪不动产北京上古新锐执行董事吴疆向本报记者透露，曾有一些来自滨海新区的项目找过北京的代理机构，希望寻找北京的客源，但最后购买者更多的还是天津本地的地缘性客户。从租户构成来看，目前浙商大厦和旷世大厦也多为本土企业。

　　根据本报记者调查发现，旷世国际大厦1至4层的所有者为农业银行(601288,股吧)。11层至16层为天津中际装备(300308,股吧)制造公司。而17层至28层则出售给了国家电网旗下公司。浙商大厦目前的租户也多为天津本土公司客户。

　　“在北京CBD核心区域的写字楼，开发商大多数是选择持有的，而不是销售，从另一层面反映出开发商目前的态度。”吴疆说。

　　根据富力地产（2777.HK）2011年年报，位于滨海新区的富力广东大厦，并没有列入其投资物业，而是销售型物业。据规划，富力地产北方区总部、广东省驻滨海新区办事处将入驻该项目。这意味着，除上述两个单位将入驻外，这栋响螺湾商务区最高的建筑、90多层的超甲级写字楼，并不会由开发商持有经营，而是会分散销售。建成后的富力广东大厦将是滨海新区响螺湾商务区最高的建筑。但亦有接近人士告诉本报记者，富力内部人士也对该地区超大规模的供应量感到担忧。

　　紧挨旷世国际一旁是光耀东方旗下的项目。在响螺湾40多个大型地产项目中，光耀东方将开发运营的城市综合体占据5席，总面积将达到55万平方米，位居第一。在光耀东方的响螺湾项目介绍书中有这样的介绍，“商业地产投资的核心是价值投资，而价值投资=地段+产品+运营，机会稍纵即逝，错过了陆家嘴(600663,股吧)，别再错过响螺湾。”

　　天津滨海新区曾被认为是将成为继深圳经济特区、上海浦东新区之后，带动中国区域发展的第三经济增长极。但蒋晶亮指出，浦东的发展用了数十年的时间，滨海新区能在短短几年内实现这样的目标？他表示怀疑。而利好政策究竟对市场有怎样的推动作用，盐碱地上生长的CBD究竟是海市蜃楼，还是又一大奇迹。他表示现在很难看清。

　　还有一些企业有意放缓了建设进度。尽管几乎是跟五矿置业同时进入响螺湾，但碧桂园（2007.HK）在响螺湾的项目德域大厦迟迟未开始销售。本报记者查阅到的碧桂园年报显示，该项目总体建筑面积为114，504平方米，预期在2012年第一季度开工建设，2012年第三季度取得预售证，2013年第四季度预期竣工。

　　另据市场人士透露，准备斥资40亿、在于家堡金融区建城市综合体的宝龙地产，打算先卖住宅部分，试探一下市场，再建商业。