8新项目或入市 今年甲级写字楼租金现下调迹象

住宅市场在楼市调控政策下限制重重，商业地产则被认为是地产行业的新宠。其中，代表着城市经济活跃度的写字楼市场在今年更是关注度陡升。日前，第一太平戴维斯、仲量联行、戴德梁行等国际权威地产服务机构先后出台调查数据显示，2012年下半年本市甲级写字楼市场稳中有升，但有机构预测，随着大批新建项目的入市，2013年和2014年本市的甲级写字楼市场将迎来近年罕见的空置率高峰。

　租赁市场以价换量

“2012年下半年，天津中心城区甲级写字楼整体空置率环比下降3.1个百分点至18%，与去年同期相比下降4.5个百分点。”第一太平戴维斯发布的《2012下半年天津市场回顾》报告中显示，天津甲级写字楼市场的租赁价格与成交量逆向而行，“天津中心城区甲级写字楼平均租金成交价格环比下降0.3%至人民币139元/平方米/月。”

戴德梁行发布的报告也显示，“2012年第四季度，天津甲级写字楼租金环比微降0.73%，至每月每平方米121.74元，约合每天每平方米4.06元。”该报告中还按照商圈分布区别统计了写字楼市场行情，“集中高端物业的南京路商圈租金表现平稳，仍然维持在每月每平方米129.45元，小白楼区域依赖便利的交通以及相对较低的租金报价，使得租金环比上季度增长0.77%，金融城区域小业主持有物业议价空间加大，加剧区域竞争，高端物业写字楼租金出现小幅下调迹象，而友谊路区域租金依然表现平稳。”

戴德梁行华北区研究部的高级助理魏东表示，2012年写字楼市场产品的性价比成为业主选择的首要标准，扩租、升级等需求在去年的写字楼市场凤毛麟角，这也迫使不少写字楼项目租金下调。也有业内人士认为，眼下的价格调整应该还只是开始。

今年空置率将增至30%

相对于2012年写字楼市场15.85%的空置率，业内人士预计，2013年这一数字将增长至30%左右，2014年空置率更有可能高达45%，这一数字将达到天津写字楼市场近年来的高点，而大批新项目的入市则是让空置率持续攀升的最大推手。

“去年全年天津市区甲级写字楼市场一直低位运行，全年吸纳量与上年相比减少47.82%，为32533平方米。”戴德梁行华北区研究部的高级助理魏东表示，2012年下半年天津甲级写字楼市场没有新项目入市，总存量面积维持在85.06万平方米，这使得写字楼市场的供需关系持续趋缓，存量甲级写字楼空置部分逐渐被市场消化，写字楼空置率降至15.85%。

第一太平戴维斯发布的《2013年上半年天津市场预测》报告中统计，位于天津中心城区的8个甲级写字楼新项目有望在2013年进入市场，预计带来49万平方米的新增供应，其中有三成的项目有望在上半年投入使用。第一太平戴维斯项目及开发顾问部经理王浩表示，随着供应压力激增，未来入驻率也将受到下行压力影响，特别是一些新建项目的业主方将被迫降低其租金预期，同时新项目的入市也将使得现有项目的租金上涨受到抑制。

戴德梁行魏东女士则更是直接预测，2013年本市甲级写字楼的空置率将达到30%左右，几乎会比2012年翻上一番。从目前的规划建设情况来看，甲级写字楼的新增压力在未来两年仍会持续增加，但需求增长速度预计会跟不上供应增长的脚步，预计2014年本市甲级写字楼市场的空置率将会高达45%左右。

整体出售或将成风

写字楼市场即将迎来的大军入境，让新老开发商都有压力倍增之感。业内人士认为，供应压力带来的出租难前景，让一些新建项目开始考虑整售策略，预计2013年写字楼市场的整体出售或将蔚然成风。

据了解，目前在建的多个写字楼项目已经进行了较长时间的招商工作，但眼下确定的可出租交易仍很不乐观，包括一些市中心地段项目，现确定的2013年投入使用后的租户远未达到预期。不过，近年来保险业资金对于写字楼产品的关注和对多个优质产品的收购，让甲级写字楼市场的整体出售行情仍被看好。从2012年甲级写字楼市场成交情况来看，本市大宗物业成交相对比较活跃，奠定了未来甲级写字楼市场整售风的基础。