天津商业地产市场可圈可点 公寓市场现优胜劣汰

在刚刚过去的2014年，天津（楼盘）中心城区的商业房地产市场在质和量上都有很大程度的增长。无论是写字楼、购物中心还是公寓，多数新建商业地产项目都在改变着天津的整体城市面貌，为商业地产市场增色不少。

　　新增五个优质商业项目

　　根据天津中原的数据统计，去年天津市延续了2013年商业市场的供应态势，全年新增供应202.8万平方米，同比上涨65%。全年5个新增商业项目：永旺梦乐城梅江店、天津远洋未来广场、天津恒隆广场、滨海新区的宝龙国际中心和汉沽一商友谊购物广场进入市场，新增商业总面积达51.3万平方米。

　　作为去年本市优质商业项目的代表，恒隆广场自开业便迅速被品牌和顾客接受，成功融入津城“逛街热门地点”。对于普通市民来说，这一商业项目的开业不仅带来了近百个首次登陆天津市场的国内外知名品牌，其引入的很多高品质线上销售热门品牌开设的实体体验店，也为津城消费者开启了线上线下相结合的全新消费模式。

　　近两年，大量商服用地和综合性用地的成交，使得商业市场新增供应旺盛。进入2014年，天津优质商业供应规模继续扩张，尽管由于市场消化能力有限，去年商业市场成交量与2013年相比同比下滑13%，但商业成交价格同比去年同期上涨12%，这使得业内人士对本市商业市场持续看好。天津中原投资顾问部商业中心高级投资分析经理陈晰认为，“与住宅市场不同，2014年的商业市场可谓全面开花，预计未来两到三年内，天津城区的商业布局将随着每年近50万平方米的新增商业面积而发生巨变。尤其是在天津自贸区获批后，滨海新区商业未来将会迎来更多关注。伴随知名开发商打造的商业项目的陆续入市，天津商圈的品质和商业整体水平将得到有效提升”。

　　高品质写字楼为市场增色

　　随着天津整体经济水平的稳步提升，本市写字楼市场增速放缓，但质量持续提升。根据天津中原统计，2014年企业和投资者的观望态度明显，对写字楼物业的开发日趋谨慎，天津办公市场总供应面积96.2万平方米，同比下滑34%。其中天津中心城区甲级和乙级写字楼的新建供应量近50万平方米，占全年供应面积一半以上，为天津市场增色不少。

　　目前，全市办公物业存量已达617万平方米，其中滨海新区存量占比为46%，是写字楼的主要存量区域。但随着自贸园区的获批，滨海新区未来的写字楼市场有望迎来更好的发展机遇。以上海（楼盘）自贸区为例，2013年7月份，上海外高桥(600648,股吧)写字楼平均租金仅为每平米每月人民币75元。上海自贸区落地后，外高桥写字楼需求激增，推动区内租金上涨，截至2014年上半年，该区域平均租金攀升至每平米每月人民币165元，空置率也从23%左右降至10%左右。位于滨海新区中心商务区的滨海华贸中心于2012年投入使用，租售中心工作人员告诉记者，目前该写字楼入住率近六成，自贸区获批后，来项目看房、咨询的意向客户有所增多。与市区相比，滨海新区的写字楼租金较低，华贸中心一个近60平方米的loft月租金低于2000元。

　　随着京津冀协同发展的推进，天津及滨海新区未来将承接北京（楼盘）外溢的人口，也是北京产业转移的首选之地。高素质人群的涌入与相关产业的进驻，将形成与之配套的产业区，而相对低廉的办公成本加之天然的地缘优势，将使滨海新区乃至天津的写字楼市场需求得到有效释放。

　　公寓市场出现优胜劣汰

　　目前公寓类项目除了吸引投资者，还吸引着大量的刚需自住人群，立体的交通环境，近在咫尺的学校、医院、商场，无一不体现着城市中心带给居住者的便利性和保值增值空间。尤其是限购期间，公寓的不限购政策让它独具优势。但随着去年天津六部委联合发文取消限购，对公寓市场产生巨大影响，成交呈现两极分化趋势，优质公寓项目成交较为平稳。

　　根据天津中原统计，2014年天津销售型公寓市场新增供应85.8万平方米，同比增长10%；公寓全年成交量为47.1万平方米，比2013年下滑23%，成交均价也下滑6%。有业内分析人士认为，从中粮大悦城到嘉里中心、中信城市广场等项目，津城已经进入公寓住宅发展的快车道。但随着楼市逐渐成熟，公寓产品的日趋多样化，未来的公寓销售有可能呈现两极分化的态势。

　　记者在采访中发现，目前最受欢迎的公寓产品还是位于市内六区繁华地带和交通便利的优质项目。位于河西区的中海·八里台项目以优越的地理位置吸引了各种层次购房者的关注，公寓自去年9月开盘以来销售成绩不俗，其主推的38、53、57平方米小户型精装公寓总价可控，周围交通便利，基础设施完备，因此销售情况平稳。而融创时代奥城、熙汇广场等项目也凭借优质的品牌口碑、高质量的人文环境、小面积总价低等优势受到买家青睐。此外，环城四区中的津南区、东丽区公寓产品表现亮眼，其主力客户为企业办公及白领投资客群，主要成交区域为产业园内。相比而言，一些均价高于板块成交价格、户型不合理、附加值较低的公寓项目则去化缓慢。特别是在限购政策取消后，大户型、高总价的公寓项目相对遇冷。

　　天津中原分析认为，伴随八大里土地的出让，公寓市场将面临新一轮的结构性分化。未来大户型公寓主要为八大里地块中的“城市型公寓”，其它地区公寓将仍然以小户型产品为主。　作者：邹雪