仲量联行：三季度天津新办公楼板块逐渐形成 物流需求增长空置率调低

日前，国际房地产行业咨询机构仲量联行发布天津三季度房地产市场研究显示，第三方物流、电子商务和制造业企业需求稳步增长，推动市场总体空置率维持在近九年来最低水平。在零售市场，伴随天津陆家嘴中心和SM天津滨海第一城二期的开业，带动零售空间净吸纳量大幅攀升。而高端住宅市场方面，由于继续实施限购政策，高端住宅的成交量和均价微幅走低。

　　办公楼市场

　　仲量联行认为，近期竣工的多个优质办公楼项目为企业租户提供了扩租或搬迁机会；升级需求在本季度总交易量中占比49%。

　　位于卫津南路板块的鲁能国际中心和新八大里地区的双迎大厦两个项目于2018年第三季度完工入市，市场新增供应量达91500平方米，促使新办公楼板块逐渐形成。至此，2018年前三季度新竣工办公楼项目数达到四个。

　　新增供应促使项目周边的升级需求保持平稳，推动第三季度的市场净吸纳量达到36800平方米，环比上涨12.4%，但同比下跌33.9%。不过，受新竣工项目的影响，市场整体空置率仍然微幅走高，达到38.6%，环比上涨0.6个百分点，同比上涨1.1个百分点。

　　业主为赢得优质租户继续调低租金，天津办公楼市场租金降至91元／平方米／月，环比下降0.1%，同比下降0.9%。

　　预计2018年底前还将有五个办公楼项目完工入市，新增31.5万平方米的办公楼租赁空间。“2018年将成为办公楼市场供应高峰年。”仲量联行天津分公司商业地产部总监吕蔚然指出：“租户将在该市场环境下持续受益。我们预计传统的金融机构和保险公司将继续活跃在租赁市场，此外专业服务公司和信息技术类企业也将有不俗表现。”

　　工业物流市场

　　第三方物流公司、电子商务和制造业企业继续成为天津非保税物流市场的主要需求推动力。本季度天津非保税物流市场净吸纳量为15100平方米，低于2018年第二季度的320500平方米，但为去年同期净吸纳量的2.5倍。市场空置率较低，可租赁仓储面积减少，导致净吸纳量下降，这是因为七个板块中有四个板块(武清、北辰、宁河和津南)的物流空间已几乎满租，而西青区可用于租赁的仓储物流空间也相对较少。

　　由于没有新项目入市，非保税物流市场的空置率降至4.9%，环比下降0.5个百分点，同比下降16.9个百分点，创自2009年以来新低。

　　市场供不应求的状况使得优质地段的业主继续从中受益，市场租金增至0.98元／平方米／天，环比上涨2.6%，同比上涨7.5%。

　　预计2018年还将有六个非保税物流项目开业，新增36.58万平方米物流空间。“2018年是2015年以来的又一个供应高峰年。”仲量联行天津工业地产部总监高云鹏表示：“不过，鉴于市场需求平稳以及未来新增供应项目的高预租率，预计市场空置率仅会小幅上涨。与此同时，预计2018年底，业主在议价方面仍将保持很大优势，特别是在优质地段可租赁物流空间稀缺的情况下。”

　　零售市场

　　伴随新增供应增加，租赁需求强劲推动净吸纳量大幅走高。2018年第三季度，儿童、餐饮和娱乐品牌在租赁市场继续表现活跃，推动市场净吸纳量达到175800平方米，环比上涨超过3倍，同比增长185%。除了传统的活跃零售业态外，价格相对低廉、专注于家居饰品和服装类的生活方式品牌也在天津各大购物中心迅速扩张，并受到购物者的青睐。

　　2018年第三季度，天津陆家嘴中心和SM天津滨海第一城二期开业，新增零售空间21.3万平方米，市场总存量推高至410万平方米。两个新项目的开业入住率达到约80%。受其影响，天津零售市场整体空置率小幅微升至10.2%，环比上涨0.4个百分点。

　　随着竞争环境的加剧，不同项目的租金表现出现两极分化。在梅江和中北镇的永旺购物中心等业绩良好的项目带动下，市场平均租金环比上涨0.6%，同比上涨2.6%。

　　预计2018年底还将有两座购物中心进入市场，新增零售面积10.5万平方米。仲量联行天津零售地产部总监尹伟静表示：“位于非核心零售区，定位明确的小型购物中心预计将在未来一年进一步扩张，从而不断扩大天津的零售版图。”

　　高端住宅市场

　　第三季度天津高端住宅市场交易相对平稳。本季度政府继续执行住房限购政策。此外，许多商业银行将首套房和二套房的抵押贷款利率分别上调了5%和10%以上，并延长了审批流程。因此，购房者更倾向于采取观望的态度。7月和8月，天津高端住宅市场的成交量为611套，环比下降25.2%，但同比微升0.7%。

　　2018年第三季度共有635套新建高端住宅发售，环比下降16.3%，同比下降6.6%。

　　在售价受限以及市场成交相对清淡的影响下，高端住宅平均售价39，832元每平方米，环比下降3.8%，同比下降4.4%。

　　鉴于目前没有紧缩住房政策放缓的迹象，高端住宅售价预计将持续走低。随着首套房和二套房之间的价差不断缩小，住房需求预计将部分转向新房，从而使得2018年第四季度的住宅销量与前三个季度保持相对稳定。