住宅：成交均价有望下降 写字楼：空置率将上升 商业：将出现新兴商圈

未来，随着滨海新区中新生态城、北塘以及滨海旅游区等区域潜力的显现以及基础设施的不断完善，加之政府政策的优惠将加快区域发展。此外，随着开工建设的保障房入市以及市内六区项目的减少，或将使得全市成交均价有所下降。在房价明显下降或达到中央预期之前，调控政策不会贸然放松。

　　高端服务式公寓租赁市场

　　虽然2011年下半年空置率同比有较大幅度上涨，但是由于未来短期内将无新增供应入市，租金有望小幅上扬；而空置率随着旺季的到来也将呈现一定程度下降。

　　写字楼市场

　　今年上半年以吸收现有存量为主；预计下半年新项目入市，空置率将上升。展望未来，优质写字楼项目入市以及持有型物业的比例逐渐提高，将有利于提升天津写字楼的整体形象和品质，同时便于其后期的统一经营和管理。随着未来几年内高端写字楼的放量供应，存量将会大幅增加，使得空置率压力上行。市区和滨海新区未来甲级写字楼供应量集中于2014和2015年，届时将使得竞争更为激烈。未来天津产业园经济、楼宇经济以及总部经济的发展，将为天津写字楼市场带来新的发展契机。

　　零售市场

　　购物中心及高端百货将为全市带来更多零售商业模式，将会吸引更多国际品牌入驻天津。

　　随着天津零售市场的发展，零售商业项目开始出现在一些新兴区域。2011年以来，商业项目的布局，已从滨江道、南京路、小白楼等几个传统商圈，扩展到南开、河东、红桥等多个区域。据统计，本市正在加速建设及筹划实施的购物中心项目约有19个。随着天津城市经济的持续发展以及城市人口的不断膨胀，非传统商圈外的新兴商圈将受到零售商的不断关注，社区商业发展迅速，城市商圈外围化趋势明显。未来一年，银河国际广场、友谊百货泰安道项目店等项目入市，将使得天津商业市场高端化、购物商场化趋势更为明显。商业未来供给将呈现由传统商业区向周围扩散的趋势。

　　滨海新区

　　写字楼市场

　　2012年滨海新匙写字楼市场放量增加，主要集中在响螺湾商务匙以及泰达MSD匙域，未来市场竞争压力增大，空置率在短期内将处于高位运行。

　　零售市场

　　结合目前匙域商业供应情况，未来大型卖场、百货、购物中心等商业设施，餐饮娱乐等特色消费场所市场将有较大发展潜力。

　　滨海新区未来项目大多定位于中高端，以满足当地有购买力居民的消费需求。

　　高端住宅销售市场

　　在住宅市场多次遇到政策调控的情况下，滨海新区低迷的成交情况预计还将持续。但是滨海新区的发展，将持续吸引投资客的关注，同时随着区域人口增加，刚需购房者也会进一步增加。