天津商业地产凸现国际化表情 烘托区域氛围

社会消费品零售总额的连年增长，反映出在城市经济发展的背景下，居民对于消费品的购买力有所提升，相应地对于商品也有了新的要求。正是基于这一点，近两年来自韩国的乐天百货、来自日本的亚玛达电器、来自新加坡的仁恒购物广场等国际品牌相继进驻天津。同时，伴随友谊精品广场、银河购物广场等高端百货的营建，一大批国际高端品牌也开始了在天津的加速扩张。高端写字楼、高端卖场、越来越多的国际品牌和接连而起的大型综合体，彰显了天津商业地产的国际化表情。

　　部分新增商业项目亮点频现

　　2011年天津社会消费品零售总额实现3395.06亿元，同比增长18.7%。据统计，全市36家大型商场2011年全年实现销售额175.7亿元，同比增长35.2%。从去年的一季度持续到四季度，位于传统消费区域之外的新的大型零售项目入市，为市场带来了新的品牌和业态，大悦城、水游城、佛罗伦萨小镇等大型商业设施建成开业，促进了商品市场繁荣。

　　在去年入市的项目中，体量的是位于南开区的大悦城项目。该综合体总体量达53万平方米，包括零售，公寓，写字楼等业态；主力租户为乐天百货的仁恒海河广场在去年年中开业后，增设了额外的餐饮元素美食庭苑，室内花园是其的特色；为了应对更为激烈的竞争和满足消费者的需求，一些原有项目，例如友谊商厦开始重点引入奢侈手表品牌，例如劳力士和豪雅，用以与同样把目标放在高端消费者群体的海信广场进行抗衡。

　　今年第1季度，继仁恒购物中心乐天百货、CGV影院后，仁恒购物中心美食庭苑开张纳客。目前仁恒购物中心美食庭苑已入驻珍粤坊、食尚苑、大渔铁板烧、天绿寿司、绿色庄园、爱茜茜里、上面、COCO茶饮、百万庄园、赛百味、万宁超市、美酒公园等知名商户，商户品牌来自世界各地，集合了世界美食精粹，仁恒海河广场综合体商业部分全面成型。今年第2季度，友谊盖纳瑞精品广场和银河国际广场开张纳客还将为天津商业市场带来27万平方米的新增商业面积。

　　十余家商业综合体烘托区域氛围

　　根据相关规划，三年内天津将有文化中心、和记黄埔、滨海第一城 (论坛)等十余家规模在10万平方米以上的大型商业综合体相继开业，总建筑面积将达300余万平方米。其中，恒隆广场、和记黄埔、天河城等大型现代商业综合体将提升和平路滨江道南京路传统商圈的商业水平；文化广场将形成文化中心区域的核心商业氛围；红星国际广场将与万达广场一起，形成大型商业综合体商圈，增强我市东部商业氛围；大悦城、嘉里等将强化南站地区商业配套，促进海河沿线商业景观；水游城将吹响西站商圈迈向繁华的号角；滨海第一城将建成全球单体的商业综合体，推动保税区商业的跨越发展。

　　业内专家表示，商业综合体以大型百货、大型超市和大型娱乐设施为主力业态，以各种专业店、专卖店、餐饮、游乐、休闲等完善的服务设施为次级主力业态，并且购物环境舒适，公共配套设施完善，高度体现人性化、个性化和服务为本的新特点。商业综合体与传统社区商业相比其规模更大，辐射范围更广，档次和客群定位更明确，有助于区域商业氛围的提升和新商圈的形成。

　　写字楼进入跨越式发展阶段

　　优质写字楼的租户以外资公司、内资大型贸易公司为主，此类公司注重写字楼的地理位置、品质和商业配套等。随着以环球金融中心、和记黄埔世纪都会、欧嘉华大厦、津湾二期等项目为代表的高端写字楼项目在2011年陆续入市，给市场带来更多高品质特色商务办公房源，也加快了我市商务楼宇向国际化迈进的步伐。

　　有业内分析机构表示，天津写字楼市场已进入一个全新的跨越式阶段，特别是自2010年的下半年，天津地区开始出现一大批大型综合性项目投入市场，典型的包括南京路沿线、海河沿线、滨海响螺湾区域等，如天津环球金融中心、富力中心 (论坛)、红星国际、嘉里中心等大型综合体项目，这些项目的特点是体量更大，项目本身比以前更具有标志性，同时品质更高，基于新供应的品质将凸显其高端属性，由此会对未来天津写字楼市场的高品质写字楼供应产生一些影响。同时天津城市中心以外，特别是外环以外的大量企业“总部型”别墅项目的大量上市，也对天津写字楼高品质趋势起到了推波助澜的作用。

　　DTZ戴德梁行研究部数据统计，2011至2015年天津写字楼约有186万平方米，而且集中供应在2014-2015年，未来项目在新兴商业区较为集中，大型机构及企业总部的入驻表明对天津城市发展的看好。DTZ戴德梁行天津总经理高炬认为，在未来，海河沿线、南京路沿线以及响螺湾商务区、于家堡金融区等区域的高端写字楼相继入市，将使天津写字楼向区域外围化、产品优质化方向发展，这些高端写字楼的吸纳量也将稳步扩大，从而使市场更加活跃。同时，鉴于中心城区写字楼面积有限，而一些跨国公司和内资企业对天津优质地段写字楼需求持续增长，未来优质写字楼租金有望快速回暖，并在更多新增需求带动下，一段时间后仍将达到较高租金水平。